Tengo Goteras por la Terraza de mi Vecino: Qué Puedo Hacer Legalmente

Cada vez que llueve, sabes lo que viene. El agua empieza a filtrarse por el techo de tu dormitorio. Has hablado con tu vecino de arriba tres veces. Te promete que lo arreglará «cuando tenga dinero», «después del verano», o simplemente te dice que no es su problema porque «la terraza es vieja». Mientras tanto, las manchas en tu techo crecen, aparece moho, y tu paciencia se agota.

Esta situación es increíblemente común en Barcelona. Las goteras causadas por la terraza del vecino superior generan algunos de los conflictos más tensos entre propietarios. Lo frustrante no es solo el daño material, sino la impotencia de depender de que otra persona actúe para solucionar un problema que te afecta directamente. Pero tienes más opciones legales de las que probablemente crees.

 

Por Qué Tu Vecino Es Legalmente Responsable

Empecemos por lo más importante: tu vecino tiene una obligación legal de mantener su propiedad en condiciones que no perjudiquen a otros. El Código Civil español es muy claro al respecto. Cada propietario debe usar su propiedad sin causar daños a terceros. Si su terraza mal impermeabilizada está causando filtraciones en tu vivienda, está incumpliendo esta obligación básica.

No importa si la terraza es vieja, si él heredó el piso así, o si no tiene dinero. La antigüedad de la propiedad no exime de responsabilidad. Es como si tuviera un perro que ladra toda la noche: no puede argumentar «pero el perro ya era viejo cuando lo adopté» para eximirse de responsabilidad sobre las molestias que causa.

La ley distingue entre mantenimiento ordinario y reparaciones extraordinarias. Mantener una terraza impermeabilizada correctamente se considera mantenimiento ordinario, igual que pintar las paredes o revisar las tuberías. No es una mejora opcional; es una obligación de conservación que corresponde al propietario.

Los Primeros Pasos Antes de Llegar a lo Legal

Antes de empezar acciones legales formales, hay una secuencia que conviene seguir. No solo porque puede resolver el problema más rápido, sino porque si finalmente acabas en los tribunales, el juez valorará positivamente que intentaste una solución amistosa primero.

La conversación inicial debería ser clara pero no agresiva. Explica el problema específico que te está causando: no es «tu terraza está mal», sino «cuando llueve se me filtra agua en el dormitorio y tengo daños en el techo y la pared». Si es posible, muéstrale fotos del daño. Muchos vecinos no son conscientes del alcance del problema que están causando.

Si la conversación no lleva a nada concreto, el siguiente paso es documentar. Fotografía cada nueva mancha, cada vez que gotea, guarda registros de fechas. Si tienes que mover muebles o poner cubos, documéntalo. Esta evidencia será crucial después. También es útil que otros vecinos confirmen que han visto el problema si alguna vez necesitas testigos.

El Burofax: Tu Primera Arma Legal

Cuando las conversaciones no funcionan, el burofax es tu siguiente paso. No es opcional si quieres tener opciones legales después; es prácticamente obligatorio. Un burofax deja constancia fehaciente de que informaste al vecino del problema y le requeriste que lo solucionara.

El contenido debe ser específico. Describe el problema exactamente: desde cuándo ocurre, en qué partes de tu vivienda, qué daños ha causado. Dale un plazo razonable para actuar, típicamente 15 a 30 días. Advierte que si no actúa, te verás obligado a tomar medidas legales y reclamar los daños causados.

El coste del burofax ronda los 15-20 euros. Es una inversión pequeña que puede ahorrarte problemas mayores. Muchos vecinos que ignoran conversaciones informales reaccionan cuando reciben un requerimiento formal. El burofax les hace entender que el problema es serio y que estás dispuesto a llegar hasta donde haga falta.

Cuando Interviene la Comunidad de Propietarios

Si vives en un edificio con comunidad de propietarios, el administrador puede ser un aliado importante. La Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad puede exigir a cualquier propietario que realice obras necesarias para evitar daños a otros.

Presenta el problema formalmente en una junta. Lleva tu documentación: fotos, burofax enviado, estimación de daños. Pide que se acuerde requerir oficialmente al vecino que arregle su terraza o cubierta. Un requerimiento de la comunidad tiene más peso que una queja individual.

En algunos casos extremos, si el vecino sigue sin actuar, la comunidad puede realizar las obras necesarias por su cuenta y repercutirle el coste. Esto requiere un acuerdo de junta y seguir procedimientos específicos, pero es una opción que existe cuando la situación es urgente y afecta al edificio.

La Vía Judicial: Cuándo y Cómo

Si después de conversaciones, burofax, y presión de la comunidad tu vecino sigue sin actuar, queda la vía judicial. No es el camino más rápido ni barato, pero a veces es el único que funciona. Y contrariamente a lo que muchos creen, no siempre es tan complejo ni costoso como parece.

Para reclamaciones de hasta 6,000 euros, existe el juicio verbal, que es relativamente rápido y sencillo. Si tus daños superan esa cantidad, vas a juicio ordinario, más largo pero también más exhaustivo. En ambos casos, puedes reclamar tanto la reparación de los daños causados como obligar al vecino a arreglar su terraza para prevenir futuros problemas.

Necesitarás un abogado, y aquí surge la pregunta del coste. Los honorarios varían enormemente, pero para estos casos suelen oscilar entre 800 y 2,000 euros según complejidad. Existe la posibilidad de justicia gratuita si cumples los requisitos económicos. Y si ganas el juicio, el juez puede condenar al vecino a pagar tus costas legales además de los daños.

La Opción Nuclear: Arreglar Tú y Reclamar Después

A veces, la situación es tan urgente que no puedes esperar meses a que tu vecino actúe o a que un juez dicte sentencia. El agua está causando daños estructurales, hay riesgo de moho afectando tu salud, o simplemente no puedes seguir viviendo así.

En estos casos extremos, puedes contratar profesionales para que arreglen el problema desde tu lado, y después reclamar judicialmente el coste al vecino responsable. Es arriesgado porque estás adelantando el dinero sin garantía de recuperarlo. Pero si tienes la documentación adecuada, un informe pericial que confirme que el origen estaba en la terraza del vecino, y has seguido los pasos previos correctamente, tus posibilidades de éxito son altas.

Esta opción es especialmente relevante en piscinas comunitarias que causan daños a viviendas inferiores. Si la comunidad no actúa con la urgencia necesaria, un propietario puede hacer las reparaciones en su vivienda y después reclamar a la comunidad ante la evidencia del origen del problema.

Casos Especiales: Cuando Es Elemento Común

La situación se complica cuando el origen del problema está en un elemento común del edificio, pero el vecino de arriba se beneficia de él en uso privativo. Un caso típico es la cubierta del edificio que hace las veces de terraza del ático.

Legalmente, si es elemento común, la responsabilidad de reparación corresponde a la comunidad. Pero si el uso privativo del ático ha acelerado el deterioro, o si ha hecho modificaciones que han causado el problema, puede tener responsabilidad individual. Estos casos requieren un análisis más detallado de estatutos y de quién ha hecho qué.

En naves industriales compartidas o edificios de oficinas, la situación puede ser similar. Una cubierta que es técnicamente común pero que solo usa la oficina o nave superior. Los seguros comerciales de estos espacios suelen cubrir estas situaciones mejor que los residenciales.

El Factor Tiempo: Por Qué Actuar Rápido

Cuanto más esperes en tomar medidas, peor se pone todo. Obviamente el daño físico empeora: lo que empieza como una mancha de humedad acaba en moho, madera podrida, o incluso daño estructural. Pero también el daño a la relación vecinal se hace irreparable. Una disputa de seis meses que podría haberse resuelto hablando se convierte en una guerra de años.

Además, legalmente, la demora perjudica tu reclamación. Si dejas pasar meses o años sin actuar, el vecino puede argumentar que el problema no era tan grave como afirmas ahora. O que parte del daño es por tu falta de diligencia al no haberlo atajado antes. Los jueces no ven con buenos ojos que alguien deje crecer un problema durante años y luego reclame por daños que podían haberse minimizado.

Cómo Protegerte Mientras Se Resuelve

Mientras avanzas con los pasos legales o esperas que el vecino actúe, debes minimizar los daños en tu vivienda. Pon cubos donde gotea, mueve muebles valiosos, ventila para evitar moho. Pero documenta también estos esfuerzos, porque son parte del perjuicio que te está causando.

Si los daños son extensos, considera hacer una reparación provisional en tu interior, solo para proteger tus bienes. No arregles nada definitivo porque eso puede complicar después demostrar el alcance real del problema. Pero protege lo que puedas proteger sin ocultar el problema.

En instalaciones industriales o comerciales, donde las filtraciones pueden afectar a producto o maquinaria, la protección provisional es crítica. Los seguros comerciales exigen que hagas lo posible por minimizar daños, y un tribunal también lo valorará si finalmente reclamas.

La Realidad de los Acuerdos de Última Hora

La experiencia muestra que muchos casos se resuelven justo antes de entrar en el juzgado. El vecino que durante meses ha ignorado todo, de repente se aviene a negociar cuando ve que el juicio es inminente. Es frustrante, pero es la realidad.

Si llegas a un acuerdo, asegúrate de que sea por escrito y lo más específico posible. No vale «mi vecino dice que arreglará la terraza». Debe especificar qué trabajos se harán, en qué plazo, quién los pagará, y qué pasa con los daños ya causados. Un acuerdo bien redactado evita problemas futuros si el vecino vuelve a incumplir.

En parkings comunitarios, donde varios propietarios pueden verse afectados por el mismo problema de cubierta, los acuerdos colectivos suelen funcionar mejor que las reclamaciones individuales. La comunidad tiene más peso y recursos para presionar por una solución definitiva.

Conclusión: Tener goteras por culpa de la terraza de tu vecino no es algo que debas soportar en silencio. La ley te protege claramente y tienes múltiples opciones para hacer valer tus derechos. La clave está en actuar de forma progresiva pero firme: intentar primero la vía amistosa, documentar todo meticulosamente, usar los mecanismos de la comunidad si existen, y finalmente no dudar en acudir a los tribunales si es necesario. La mayoría de casos se resuelven antes de llegar a juicio, simplemente porque el vecino entiende que vas en serio y que tiene las de perder. Tu derecho a vivir sin filtraciones en tu propia casa está por encima de la comodidad de tu vecino de no gastar en reparaciones.